Ceny mieszkań w Polsce 2026 — dane z aktów notarialnych

Za mieszkanie przy ulicy Foksal w Warszawie ktoś zapłacił w listopadzie 2025 r. 4,53 mln zł. Lokal miał 59 m², więc metr kosztował 76 572 zł. W całym kraju tylko kilkanaście sprzedaży z ostatniego roku ma wyższą cenę za metr.

To skrajność. Środek rynku wygląda zupełnie inaczej i właśnie o nim jest ten tekst.

Wszystkie liczby pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, do którego trafiają dane z aktów notarialnych. Od 13 lutego 2026 r. dane z rejestru są bezpłatne i dostępne dla całego kraju bez składania wniosku. Po raz pierwszy można więc analizować ceny mieszkań na podstawie tego, ile faktycznie zapłacili kupujący, a nie ile chcieli dostać sprzedający.

Przeanalizowaliśmy 218 408 sprzedaży mieszkań z dwunastu miesięcy, od sierpnia 2025 do lipca 2026 r. Liczymy lokale, a nie akty: jeden akt może obejmować kilka mieszkań.

Mediana dla kraju czy miasta to tylko punkt odniesienia, a nie wycena konkretnego mieszkania. Jak porównać cenę z transakcjami z najbliższej okolicy, piszemy w ostatniej części tekstu.

Jedna liczba dla całego kraju

Mediana ceny transakcyjnej wyniosła 9 059 zł/m², a rok wcześniej 8 447 zł/m². To wzrost o 7,2%. Mediana zależy jednak także od tego, co i gdzie się sprzedaje, więc nie jest tym samym co wzrost ceny tych samych mieszkań.

Rozrzut cen jest ogromny: 80% transakcji mieści się między 4 653 a 16 117 zł/m². Metr z górnej granicy tego przedziału kosztuje prawie 3,5 raza więcej niż z dolnej.

Mediana powierzchni sprzedanego mieszkania to 49 m². Najczęściej sprzedawano lokale z trzema izbami (35% sprzedaży) i z dwiema (27%). Jednoizbowe stanowią 5,5%. Czym izba różni się od pokoju, wyjaśniamy niżej.

Nowe mieszkania od deweloperów to 41% analizowanych sprzedaży. Ich mediana wynosi 10 127 zł/m², a na rynku wtórnym 8 133 zł/m².

Różnica wynosi około 25%. Nie musi to oznaczać, że nowe mieszkania są o tyle więcej warte ze względu na standard. Na porównanie wpływają też lokalizacja, metraż, układ mieszkań i sposób, w jaki w danych ujęto dodatkowe elementy transakcji. Same mediany nie pozwalają rozdzielić tych czynników.

Ceny transakcyjne mieszkań w miastach

Tabela pokazuje medianę ceny za metr w miastach wojewódzkich i w kilku innych dużych miastach. Ostatnia kolumna to mediana ceny całkowitej, czyli kwota, poniżej której zamknęła się połowa sprzedaży w danym mieście.

Miasto	Mediana zł/m²	Pierwotny / wtórny	Mediana ceny całkowitej
Warszawa*	16 074	15 882 / 16 296	778 000 zł
Kraków	14 851	15 006 / 14 611	711 000 zł
Wrocław*	12 788	13 049 / 12 549	649 000 zł
Gdańsk*	12 659	12 173 / 13 058	631 000 zł
Gdynia	11 892	12 606 / 11 519	605 000 zł
Poznań	11 458	11 759 / 11 206	557 000 zł
Szczecin	10 500	11 554 / 9 547	482 000 zł
Lublin**	10 062	— / 10 064	480 000 zł
Katowice	9 897	11 367 / 8 078	460 000 zł
Białystok	9 865	10 046 / 9 670	452 000 zł
Rzeszów	9 731	9 639 / 9 975	480 000 zł
Toruń	9 593	10 155 / 8 933	449 000 zł
Opole	9 498	10 956 / 9 091	490 000 zł
Kielce	9 455	10 509 / 8 545	435 000 zł
Olsztyn	9 265	9 569 / 8 984	444 000 zł
Łódź	9 200	10 005 / 7 757	393 000 zł
Bielsko-Biała	9 169	10 174 / 8 105	463 000 zł
Zielona Góra*	8 421	8 200 / 8 711	445 000 zł
Płock	8 243	8 754 / 7 781	362 000 zł
Gliwice*	7 797	9 516 / 6 755	390 000 zł
Gorzów Wielkopolski	7 524	7 656 / 7 237	334 000 zł
Częstochowa	7 217	8 347 / 6 082	350 000 zł
Grudziądz	5 536	7 373 / 5 042	271 000 zł
Zabrze*	5 502	7 985 / 5 148	260 000 zł
Wałbrzych	4 799	7 990 / 4 549	209 000 zł
Bytom	4 533	6 492 / 4 428	209 000 zł

Kilka rzeczy z tej tabeli zaskoczyło nawet nas.

Warszawa i Gdańsk: mediana dla używanych wyższa niż dla nowych. W stolicy mediana na rynku wtórnym wyniosła 16 296 zł/m², a na pierwotnym 15 882 zł/m². W Gdańsku odpowiednio 13 058 i 12 173 zł/m². Podobnie wygląda to w Rzeszowie i Zielonej Górze.

Nie oznacza to, że starsze mieszkania są z zasady droższe. W Warszawie widać to po rozbiciu na dzielnice: w 11 z 18 dzielnic nowe mieszkania były droższe od używanych. W Śródmieściu mediana dla rynku pierwotnego to 26 463 zł/m², a dla wtórnego 20 752 zł/m².

Wynik dla całego miasta zależy od tego, gdzie się sprzedaje. Dużo nowych mieszkań trafia na rynek w tańszych dzielnicach: na Białołęce mediana dla nowych wynosi 13 188 zł/m², a na Ursusie 13 460 zł/m², przy czym na Ursusie to aż 79% wszystkich sprzedaży. W Śródmieściu jest odwrotnie: 93% sprzedaży to mieszkania używane. Dla Gdańska nie mamy takiego rozbicia, a jego dane kończą się na styczniu 2026 r.

Katowice: nowe o 41% droższe od używanych. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 11 367 zł/m², a na wtórnym 8 078 zł/m². To różnica między medianami, a nie dowód, że porównywalne mieszkanie nowe jest warte o 41% więcej. Na wynik wpływa to samo co w danych dla całego kraju: lokalizacja, metraż i rodzaj sprzedawanych mieszkań.

Duże różnice widać też w Gliwicach (9 516 wobec 6 755 zł/m²), Częstochowie (8 347 wobec 6 082 zł/m²) i Łodzi (10 005 wobec 7 757 zł/m²).

Kraków jest blisko Warszawy. Różnica między medianami wynosi 1 223 zł na metrze. Poznań jest natomiast tańszy od Gdyni i aż o 3 393 zł/m² od Krakowa. Mediana ceny całkowitej w Poznaniu to 557 000 zł, a w Krakowie 711 000 zł.

I jeszcze jedno o samej Warszawie, bo jedna liczba dla całego miasta mówi niewiele.

Co czwarte mieszkanie sprzedano tam za mniej niż 13 727 zł/m², a co czwarte za więcej niż 18 862 zł/m². Co dziesiąta transakcja była poniżej 11 986 zł/m², a co dziesiąta powyżej 22 546 zł/m².

Kupując mieszkanie w stolicy, poruszasz się więc w przedziale, którego skrajne wartości różnią się niemal dwukrotnie.

Gdzie kupisz trzy mieszkania za cenę jednego?

Najtańszy metr wśród miast z tabeli jest w Bytomiu: 4 533 zł. W Wałbrzychu mediana wynosi 4 799 zł/m². W obu miastach połowa mieszkań kosztowała mniej niż 209 000 zł.

Mediana ceny całkowitej wyniosła 778 tys. zł w Warszawie i 209 tys. zł w Wałbrzychu. Trzy mieszkania kupione po medianowej cenie w Wałbrzychu kosztowałyby 627 tys. zł, czyli o 151 tys. zł mniej niż jedno mieszkanie po medianowej cenie w Warszawie. To porównanie poziomów cen, a nie mieszkań o identycznym metrażu czy standardzie.

Niewiele drożej jest w Rudzie Śląskiej (5 284 zł/m²), Zabrzu (5 502 zł/m²), Grudziądzu (5 536 zł/m²) i Sosnowcu (5 690 zł/m²).

Trzeba jednak spojrzeć na te liczby w kontekście. W Wałbrzychu 90% sprzedanych mieszkań pochodziło z rynku wtórnego. Nowe mieszkania kosztowały tam 7 990 zł/m², choć ta mediana opiera się tylko na 91 sprzedażach.

Niska cena wynika więc w dużej mierze ze struktury rynku: sprzedają się tam głównie mieszkania używane. Jest taniej, ale z konkretnego powodu.

Kawalerka kosztuje za metr więcej niż duże mieszkanie

Rejestr nie podaje liczby pokoi, tylko liczbę izb. Izba to pokój albo kuchnia, jeśli kuchnia jest oddzielona ścianami, ma co najmniej 4 m² i okno. Aneks kuchenny w salonie nie jest osobną izbą. Mieszkanie z trzema izbami może więc mieć trzy pokoje z aneksem albo dwa pokoje i oddzielną kuchnię.

Im mniej izb, tym wyższa cena za metr. Widać to w danych dla całego kraju:

• jedna izba (mediana 30 m²): 12 300 zł/m², mediana ceny 382 000 zł,
• dwie izby (40 m²): 10 523 zł/m², 426 000 zł,
• trzy izby (52 m²): 8 646 zł/m², 452 000 zł,
• cztery izby (64 m²): 7 740 zł/m², 500 000 zł.

Metr w lokalu jednoizbowym, czyli w praktyce w kawalerce, kosztuje więc o mniej więcej 60% więcej niż w mieszkaniu z czterema izbami.

W Warszawie mediana dla lokali jednoizbowych wynosi 18 711 zł/m², a mediana ceny całego lokalu 569 000 zł. Mieszkania z trzema izbami sprzedawały się po 15 617 zł/m².

Jeśli porównujesz cenę małego mieszkania z „ceną za metr w dzielnicy”, możesz więc wyciągnąć błędne wnioski. Porównuj mieszkania o podobnym metrażu i podobnej liczbie izb.

Dlaczego w rankingach portali wychodzi drożej?

Wpisz w wyszukiwarkę „ceny mieszkań 2026”, a zwykle zobaczysz liczby wyższe od naszych.

Nikt tu nie musi się mylić. Po prostu każdy może liczyć coś innego.

Portale najczęściej pokazują ceny ofertowe, czyli kwoty, których oczekują sprzedający. Akt notarialny pokazuje cenę, na którą ostatecznie zgodzili się kupujący i sprzedający. Szerzej piszemy o tym w tekście Ceny transakcyjne a ofertowe.

Do tego portale często podają średnią. Wystarczy kilkanaście apartamentów sprzedanych po 60–80 tys. zł/m², aby podnieść średnią dla całego miasta o kilkaset złotych. Mediana pokazuje cenę środkowej transakcji, więc mieszkanie przy Foksal za 76 572 zł/m² praktycznie na nią nie wpływa.

Znaczenie ma również geografia. Rankingi często koncentrują się na Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. W rejestrze są natomiast także Grudziądz i Konin, gdzie metr mieszkania kosztuje niewiele ponad jedną trzecią tego, co w stolicy.

Działa to również w drugą stronę. Serwisy, które korzystają z tego samego rejestru, ale nie odrzucają garaży, lokali usługowych czy sprzedaży z bonifikatą, mogą pokazywać niższe wartości. Garaż za 60 000 zł ujęty w tej samej tabeli co mieszkania obniży medianę równie skutecznie, jak drogi apartament podnosi średnią.

Czego nie ma w rejestrze?

Rejestr Cen Nieruchomości prowadzą starostwa, a urzędy różnią się tym, jak i kiedy uzupełniają dane. Stąd luki, które trzeba znać, zanim potraktuje się powyższe liczby jako pełny obraz rynku.

Cena w różnych polach. Rejestr ma trzy pola z kwotą: cenę lokalu, cenę nieruchomości i cenę całej transakcji. Starostwa wypełniają je różnie, a Bydgoszcz i część powiatów wpisuje kwotę tylko w ostatnim z nich. W pierwszej wersji tego tekstu braliśmy tylko dwa pierwsze pola i wyszło nam, że 35 powiatów w ogóle nie podaje cen. Po uwzględnieniu trzeciego pola ceny mają wszystkie powiaty, w których rejestr odnotował sprzedaż mieszkań.

Bydgoszcz: brak nowych danych od grudnia 2025 r. Poza dwoma pojedynczymi wpisami ostatnia sprzedaż mieszkania w Bydgoszczy ma w rejestrze datę 2 grudnia 2025 r. Z całego badanego roku jest tam około 700 sprzedaży, trzy razy mniej niż w mniejszym Toruniu. Radom kończy się na styczniu 2026 r., Gdańsk także.

Mieszkania oczywiście nadal się tam sprzedają, tylko dane nie trafiają do rejestru na bieżąco. Bydgoszczy nie ma w tabeli, bo ma dane tylko z czterech miesięcy. Miasta z krótszymi lukami pokazujemy z gwiazdką.

Jest jeszcze jedna pułapka, którą widać dopiero po rozbiciu danych na miesiące.

Gdy we wrześniu 2026 r. liczyliśmy pierwszą wersję tego tekstu, lipiec miał w rejestrze 1 321 sprzedaży mieszkań. W eksporcie z października, liczonym tą samą metodą, ma już 8 435. Grudzień w tym czasie prawie się nie zmienił: 19 433 i 19 534 sprzedaży.

Spadek liczby wpisów w ostatnich miesiącach nie oznacza więc załamania rynku.

Starosta ma na wpisanie danych do rejestru 30 dni od otrzymania odpisu aktu od notariusza (art. 23 ust. 7 Prawa geodezyjnego i kartograficznego). W praktyce dane spływają nierówno. Warszawa ma w rejestrze prawie pełne miesiące do kwietnia 2026 r., a z maja, czerwca i lipca łącznie niespełna 140 sprzedaży.

Braki nie rozkładają się losowo: jedne powiaty są opóźnione bardziej niż inne. Dlatego nie podajemy median ani liczby sprzedaży dla pojedynczych ostatnich miesięcy. Wynik zależałby od tego, które urzędy zdążyły już przesłać dane.

Pokrycie danych

Sprzedaże mieszkań z ceną ma w rejestrze 379 z 380 powiatów. W 270 z nich w badanym roku odnotowano co najmniej sto takich sprzedaży.

W pozostałych powiatach sprzedaży jest mniej, czasem tylko pojedyncze. Jeśli szukasz mieszkania w małym powiecie, może się okazać, że publicznie dostępnych cen transakcyjnych z twojej okolicy jest bardzo mało.

Dobrze o tym wiedzieć, zanim ktoś sprzeda ci „analizę lokalnego rynku” opartą na kilku przypadkowych transakcjach.

Jak wykorzystać te liczby przy zakupie?

Mediana dla całego miasta to punkt odniesienia, a nie cennik.

Warszawa ma w tabeli 16 074 zł/m², ale jak widać wyżej, połowa rynku mieści się mniej więcej między 13 700 a 18 900 zł/m². Różnice między lokalizacjami mogą być więc ogromne.

Najważniejsza jest mediana z twojej okolicy, najlepiej z tej samej ulicy, a jeszcze lepiej z tego samego budynku.

Jak do niej dotrzeć, opisaliśmy w tekście Jak sprawdzić ceny transakcyjne mieszkań: ręcznie na Geoportalu albo za pomocą gotowego raportu.

Gdy masz już medianę dla okolicy, możesz porównać ją z ceną z ogłoszenia.

Jeśli mieszkanie jest wystawione 15% powyżej poziomu podobnych transakcji, masz konkretny punkt odniesienia do rozmowy ze sprzedającym, a nie tylko wrażenie, że cena jest wysoka.

O tym, jak wykorzystać takie dane podczas negocjacji, piszemy w artykule Jak negocjować cenę mieszkania.

Jeśli natomiast wahasz się między mieszkaniem nowym a używanym, zajrzyj do porównania Rynek pierwotny czy wtórny. Jak pokazują dane w tabeli, w niektórych miastach różnica między medianami obu rynków przekracza 40% za metr.

Co pokazuje raport Mieszkanioskopu?

Raport Mieszkanioskopu pokazuje transakcje z promienia kilkuset metrów od wskazanego adresu. Oprócz samych transakcji znajdziesz w nim medianę ceny, podział na rynek pierwotny i wtórny oraz datę każdej sprzedaży.

W Warszawie, Krakowie czy Poznaniu oznacza to zwykle od kilkudziesięciu do kilkuset sprzedaży.

W Bydgoszczy może się natomiast okazać, że danych po prostu nie ma: od grudnia 2025 r. do rejestru prawie nic nie doszło, a wcześniejsze wpisy z tego miasta nie mają współrzędnych. Raport powie to wprost, zamiast udawać, że z kilku niepełnych rekordów da się wyciągnąć wiarygodny wniosek.

Sprawdź ceny transakcyjne w okolicy mieszkania — wpisz adres, podgląd raportu jest bezpłatny.

Skąd pochodzą te liczby?

Źródłem jest krajowy eksport Rejestru Cen Nieruchomości udostępniany przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii, pobrany 20 października 2026 r. Dane są bezpłatne od 13 lutego 2026 r., kiedy weszła w życie nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

Z 4,31 mln wpisów dotyczących lokali wybraliśmy sprzedaże mieszkań na wolnym rynku z aktami datowanymi od 1 sierpnia 2025 do 31 lipca 2026 r.

Odrzuciliśmy lokale o powierzchni poniżej 10 i powyżej 300 m² oraz transakcje z ceną poniżej 1 000 i powyżej 100 000 zł/m². Takie rekordy mogą wynikać m.in. z błędów w danych lub ze sprzedaży udziałów. Filtr usunął 1 837 sprzedaży poniżej 1 000 zł/m² i 39 powyżej 100 000 zł/m². Bez niego mediana krajowa byłaby niższa o 44 zł.

Nie uwzględnialiśmy garaży, lokali usługowych, sprzedaży z bonifikatą, przetargów ani transakcji egzekucyjnych.

Cenę bierzemy z pola z ceną lokalu. Gdy powiat go nie wypełnił, bierzemy cenę nieruchomości z tego samego aktu, a gdy i jej brakuje, cenę całej transakcji, ale tylko jeśli dotyczyła jednego lokalu. We wpisach, które mają oba pierwsze pola, kwoty są identyczne w 97% przypadków. Gdy cena lokalu jest o ponad 5% wyższa od ceny całej transakcji, traktujemy ją jako błąd wpisu i bierzemy cenę transakcji.

Po zastosowaniu filtrów zostało 218 408 sprzedaży mieszkań z 213 001 transakcji. Dzielnice Warszawy rozpoznajemy po identyfikatorze lokalu w ewidencji.

Wszystkie podane ceny to mediany. W tabeli są miasta wojewódzkie (bez Bydgoszczy) i kilka innych dużych miast. Każde z nich ma w badanym okresie co najmniej 800 sprzedaży.

Aktualizacja z 20 października 2026 r. Przeliczyliśmy wszystkie liczby na nowszym eksporcie rejestru. Cenę bierzemy teraz także z pola z ceną całej transakcji. Wcześniej je pomijaliśmy, przez co część powiatów wyglądała, jakby nie podawała cen. Mediana krajowa zmieniła się z 9 433 na 9 059 zł/m². Do rejestru doszło też wiele sprzedaży z wiosny i lata 2026 r.