To przykładowy raport przygotowany dla fikcyjnego adresu: ul. Przykładowa 12 w Warszawie. Wszystkie przedstawione dane mają charakter poglądowy. Po wpisaniu rzeczywistego adresu otrzymasz raport oparty na danych z aktów notarialnych i publicznych rejestrów.
Warszawa
Ocena lokalizacji
Dobra lokalizacja
Jest o czym rozmawiać przy cenie
Okolica jest wygodna na co dzień, ale bliskość kolei może być podstawą do rozmowy o niższej cenie.
Raport zaczyna się od najważniejszej informacji: kup, negocjuj albo odpuść. Pod werdyktem znajdziesz ocenę lokalizacji w skali od 0 do 100 punktów, obliczoną na podstawie pięciu kluczowych obszarów – od infrastruktury i komunikacji po plany zagospodarowania. Najpierw pokazujemy wnioski, a szczegółowe dane znajdziesz w dalszej części raportu.
Skąd pochodzą dane: ocena powstaje na podstawie tych samych źródeł, które prezentujemy w kolejnych sekcjach raportu. Sposób obliczania wyniku i wagi poszczególnych obszarów opisujemy na stronie Jak liczymy ocenę.
Dlaczego to ważne: przykładowa ocena 70/100 dla adresu ul. Przykładowa 12 oznacza dobrą lokalizację, ale wskazuje też elementy, które obniżają wynik. Co wpływa na ocenę? Odpowiedź znajdziesz w kolejnych sekcjach raportu.
Ocena na podstawie 5 obszarów
Dane poglądoweSklepy, szkoły, zdrowie i usługi w zasięgu spaceru.
Przystanki (metro/kolej/tram/bus) i odległość do centrum.
Jakość powietrza i poziom hałasu w okolicy.
Bliskość i wielkość parków, lasów i skwerów.
Co jest i co może powstać obok — wg planu (MPZP) i map.
Możliwe werdykty
Sprawdzamy okolicę pod kątem kilkudziesięciu rodzajów uciążliwości. Każdy obiekt oceniamy z uwzględnieniem odpowiedniego zasięgu – np. spalarnię analizujemy w promieniu 1800 m, rafinerię do 1500 m, a kluby nocne tylko w najbliższym sąsiedztwie. Osobno uwzględniamy źródła hałasu, takie jak lotniska, linie kolejowe, drogi szybkiego ruchu i linie tramwajowe. Każda istotna uciążliwość obniża ocenę lokalizacji i jest wyraźnie wskazana w raporcie.
Skąd pochodzą dane: korzystamy z map oraz publicznych rejestrów. Każdy obiekt analizujemy indywidualnie, uwzględniając jego rzeczywistą odległość od nieruchomości.
Dlaczego to ważne: wiele uciążliwości nie widać na zdjęciach z ogłoszenia ani podczas krótkiej wizyty na miejscu. Raport pomaga wykryć problemy, o których sprzedający często nie wspomina – na przykład tory kolejowe za budynkiem, hałaśliwą drogę czy zakład przemysłowy w pobliżu.
Analizujemy 22 kategorie miejsc w promieniu 1500 m od nieruchomości – od przedszkoli i przychodni po sklepy, siłownie i tereny zielone. Dla każdej kategorii pokazujemy najbliższy obiekt, dokładną odległość oraz szacowany czas dojścia pieszo. W pełnym raporcie wszystkie informacje dostępne są na interaktywnej mapie. Możesz włączać i wyłączać poszczególne warstwy, a kliknięcie wybranej kategorii od razu pokazuje interesujące Cię miejsca w okolicy.
Skąd pochodzą dane: korzystamy z aktualnych map i baz miejsc. Odległości liczymy od konkretnego budynku, a nie od środka dzielnicy lub przybliżonego punktu na mapie.
Dlaczego to ważne: ogłoszenie może mówić: „świetna lokalizacja”. Raport pokazuje konkretne liczby: przedszkole – 210 m, apteka – 380 m, supermarket – 450 m. Dzięki temu łatwiej ocenić, czy okolica rzeczywiście odpowiada Twoim potrzebom.
Sprawdzono w promieniu 1,5 km od adresu
Klikaj kategorie w legendzie, żeby filtrować mapę.
Pokaż / ukryj na mapie
Analizujemy dostępność komunikacji miejskiej oraz realny czas dojazdu do centrum. Każdy środek transportu oceniamy w odpowiednim promieniu: przystanki autobusowe do 500 m, tramwajowe do 800 m, stacje metra do 1000 m, a kolejowe do 1500 m od nieruchomości. Dodatkowo sprawdzamy czas przejazdu do centrum – samochodem oraz pieszo. Obliczenia uwzględniają rzeczywistą sieć ulic i tras, a nie jedynie odległość w linii prostej na mapie.
Skąd pochodzą dane: czas przejazdu wyznacza silnik trasowania, który analizuje rzeczywiste drogi i dostępne połączenia – podobnie jak systemy wykorzystywane w popularnych nawigacjach.
Dlaczego to ważne: dojazd to codzienność. Jeśli droga do pracy zajmuje 40 minut w jedną stronę, oznacza to niemal półtorej godziny dziennie spędzonej w transporcie. Warto sprawdzić ten czas przed zakupem mieszkania, a nie dopiero po przeprowadzce.
Przystanki w pobliżu i dojazd do centrum miasta
W przykładzie 2 z 4 typów przystanków — raport liczy też metro i kolej, każdy w swoim promieniu.
Warszawa Centralna — w linii prostej 4,2 km od adresu.
Pokazujemy ceny, za które mieszkania faktycznie zostały sprzedane – nie ceny wystawione w ogłoszeniach. Analizę zaczynamy od nieruchomości znajdujących się w promieniu 300 m od wskazanego budynku. Jeśli liczba transakcji jest zbyt mała, stopniowo zwiększamy obszar analizy, maksymalnie do 5 km. W raporcie zawsze jasno wskazujemy, z jakiego obszaru pochodzą dane. Podajesz cenę z ogłoszenia? Raport porówna ją z medianą cen transakcyjnych w okolicy i pokaże, jaka jest potencjalna przestrzeń do negocjacji.
Skąd pochodzą dane: Korzystamy z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii (GUGiK). Każda analizowana transakcja zawiera informacje m.in. o cenie sprzedaży, dacie zawarcia aktu notarialnego, powierzchni mieszkania i piętrze.
Dlaczego to ważne: ceny ofertowe w ogłoszeniach często różnią się od kwot, za które nieruchomości rzeczywiście zmieniają właścicieli. Dzięki danym z transakcji możesz negocjować na podstawie rzeczywistych cen, a nie przypuszczeń.
Promień 300 m od adresu
Oferta 6% powyżej mediany okolicy
Twoja cena: 16 300 zł/m² wobec mediany 15 400 zł/m² — masz argument do negocjacji.
38 transakcji w promieniu 300 m od adresu
| Budynek | Data arrow_drop_down | Cena/m² | Cena | Metraż | Pokoje | Piętro | Rynek | Dystans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Przykładowa 12 Ten budynek | 2025-01 | 15 900 zł | 858 600 zł | 54,0 m² | 3 | 4 | Wtórny | — |
| Przykładowa 10 | 2024-10 | 15 100 zł | 928 650 zł | 61,5 m² | 3 | 2 | Pierwotny | 40 m |
| Sąsiedzka 3 | 2024-05 | 14 700 zł | 690 900 zł | 47,0 m² | 2 | 6 | Wtórny | 210 m |
Sprawdź, jak wygląda ocena dla Twojego adresu. Podgląd raportu jest bezpłatny.
Sprawdź adresSprawdzamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), aby pokazać, co może powstać na sąsiednich działkach. Raport analizuje oznaczenia terenów, maksymalną dopuszczalną wysokość zabudowy, przeznaczenie działek oraz inne istotne zapisy planu. Dodatkowo uwzględniamy inwestycje, które są już w trakcie realizacji w najbliższej okolicy. Dzięki temu wiesz, czy za kilka lat za oknem nadal będzie otwarta przestrzeń, czy może pojawi się nowy budynek.
Skąd pochodzą dane: korzystamy z oficjalnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego publikowanych przez gminy oraz z aktualnych danych o istniejącej i realizowanej zabudowie.
Dlaczego to ważne: widok z okna i charakter okolicy mogą się zmienić. Nowa zabudowa może ograniczyć dostęp do światła, zwiększyć natężenie ruchu lub obniżyć atrakcyjność nieruchomości. To, co dziś jest pustą działką, za kilka lat może stać się kolejnym blokiem. Lepiej wiedzieć o tym przed zakupem niż dowiedzieć się po przeprowadzce.
Legenda mapy
Użytkowanie terenu (obszary)
Plan zabudowy (kropki)
Skrót przykładu — pełna sekcja czyta wszystkie strefy planu w promieniu 500 m, z klikalnymi obszarami i pełną legendą.
Plan miejscowy (MPZP) przetłumaczony na zwykły język
Wokół dominuje istniejąca zabudowa mieszkaniowa. Jedna działka od południa dopuszcza nową inwestycję.
Bloki i kamienice — sąsiedztwo mieszkaniowe, bez uciążliwych funkcji.
Symbol: MW · Plan: MPZP Mokotów część II
Działka od południa dopuszcza usługi i budynek do 25 m — sprawdź, na którą stronę wychodzą okna.
Plan nie dopuszcza w sąsiedztwie przemysłu ani uciążliwych usług.
Plan dopuszcza na działce od południa usługi — sklepy, biura, gastronomię. Zwykle oznacza to więcej aut i dostaw w ciągu dnia.
sprawdzamy trzy czynniki, które mają duży wpływ na komfort życia, choć często nie widać ich podczas oglądania mieszkania. Analizujemy jakość powietrza na podstawie stężeń pyłów PM2.5, dwutlenku azotu (NO₂) i ozonu z najbliższej stacji pomiarowej, uwzględniając różnice między sezonami. Weryfikujemy również źródła hałasu w okolicy – drogi, linie kolejowe, tramwaje i lotniska – oraz sprawdzamy, czy nieruchomość znajduje się na obszarze zagrożonym powodzią.
Skąd pochodzą dane: korzystamy z danych Państwowego Monitoringu Środowiska (GIOŚ), map zagrożenia powodziowego Wód Polskich oraz analizujemy źródła hałasu znajdujące się w pobliżu nieruchomości.
Dlaczego to ważne: metraż to nie wszystko. Jeśli masz alergię, małe dzieci albo lekki sen, jakość powietrza i poziom hałasu mogą mieć większy wpływ na codzienne życie. Warto też sprawdzić ryzyko powodzi, bo może ono przełożyć się na wyższy koszt ubezpieczenia.
Odległość od dróg, kolei, tramwajów i lotnisk
W przykładzie jedno źródło — raport wypisuje wszystkie wykryte w zasięgu.
Stacja GIOŚ: Warszawa-Ursynów (2,4 km)
Werdykt dla tego adresu
Powietrze: Umiarkowane
Wiosną i latem normy są dotrzymane. Zimą stężenia pyłów potrafią się potroić — to smog grzewczy z okolicznych domów. Alergik albo małe dzieci w domu? Sprawdzaj prognozy w sezonie.
Najdrobniejszy pył — wnika do płuc i krwiobiegu.
Norma WHO (surowsza): 5 µg/m³ · przekroczona
Wpływ na zdrowie
Wnika do płuc i krwiobiegu; długotrwale obciąża serce i układ oddechowy.
Najbardziej narażeni
Dzieci, seniorzy, astmatycy i alergicy.
Adres leży poza strefami zagrożenia powodziowego — także w scenariuszu wody stuletniej.
Źródło: Wody Polskie — mapy zagrożenia powodziowego (MZP/MRP)
raport kończy się praktyczną checklistą, która porządkuje cały proces zakupu. Otrzymujesz listę dziewięciu rzeczy sprawdzonych już za Ciebie oraz pięciu obszarów, które wymagają Twojej uwagi – od weryfikacji księgi wieczystej po ocenę stanu technicznego budynku. Dzięki temu łatwiej podejmujesz decyzję i nie pomijasz ważnych kroków w emocjach związanych z zakupem.
Raport zostaje z tobą: pełną wersję raportu otrzymujesz również w formacie PDF na e-mail – identyczną z wersją online. Możesz ją zachować, przesłać doradcy, partnerowi lub prawnikowi.
Dlaczego to ważne: raport analizuje lokalizację, a checklista pomaga dopilnować pozostałych elementów zakupu – dokumentów, kosztów i stanu technicznego nieruchomości. Razem dają pełniejszy obraz przed podjęciem decyzji.
Pierwsza część — sprawdzone za Ciebie. Druga — do zrobienia przed podpisaniem umowy.
To 3 z 9 pozycji sprawdzanych w każdym raporcie.
Pokazujemy skrót — pełna checklista ma 5 grup zadań: dokumenty, stan techniczny, koszty, okolica i księga wieczysta.
Pełny raport dostajesz też jako PDF na e-mail.
Całkiem sporo. Bezpłatny podgląd pozwala sprawdzić najważniejsze informacje i zobaczyć, czy raport odpowiada na Twoje pytania. Za pełny dostęp płacisz dopiero wtedy, gdy chcesz poznać wszystkie szczegóły.
W darmowym podglądzie otrzymujesz:
W pełnym raporcie za 24 zł
Wpisz adres z ogłoszenia i sprawdź bezpłatny podgląd oceny lokalizacji. Pełny raport odblokujesz za 24 zł — płacisz raz, bez abonamentu i ukrytych opłat.
Sprawdź swój adres
