Cena w ogłoszeniu to życzenie sprzedającego. Cena w akcie notarialnym to fakt. Wyjaśniamy, skąd bierze się różnica i jak wykorzystać ją w negocjacjach.
W skrócie
- Cena w ogłoszeniu to życzenie sprzedającego, a cena w akcie notarialnym to fakt. Różnica sięga od ok. 10% w Warszawie do 18,5% w Łodzi (NBP, I kw. 2026).
- Ceny transakcyjne trafiają do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) GUGiK — z datą, ceną za metr kwadratowy, metrażem, piętrem i informacją o rynku.
- Portale ogłoszeniowe nie pokazują cen transakcyjnych, bo ich nie posiadają — transakcje znajdują się w aktach notarialnych, a nie w ogłoszeniach.
Przeglądasz ogłoszenia i widzisz: 16 500 zł/m². Na innym portalu: 17 200 zł/m². Ale gdy zajrzysz do aktów notarialnych z tego samego okresu, okaże się, że mieszkania w tej okolicy sprzedawały się po 14 800–15 400 zł/m². Skąd bierze się ta różnica — i której liczbie ufać?
Czym różni się cena ofertowa od transakcyjnej?
Cena ofertowa — kwota, którą sprzedający chce uzyskać za mieszkanie. Zawiera bufor negocjacyjny, emocje właściciela oraz strategię pośrednika. To właśnie tę cenę widzisz w portalach ogłoszeniowych.
Cena transakcyjna — kwota z aktu notarialnego, za którą mieszkanie faktycznie zmieniło właściciela. Trafia do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), prowadzonego przez starostwa i GUGiK.
Skala różnicy nie jest teorią. Według danych NBP za I kwartał 2026 r. rozjazd między ceną ofertową a transakcyjną wygląda następująco:
| Miasto | Różnica oferta–transakcja |
|---|---|
| Warszawa | ok. 9,6% |
| Kraków | ok. 9,6% |
| Wrocław | 11,1% |
| Gdańsk | 12,2% |
| Łódź | 18,5% |
Im dłużej mieszkanie pozostaje w ogłoszeniach, tym większa bywa różnica — a gdy rynek zwalnia, rozjazd często się pogłębia.
Co dokładnie zawiera wpis w RCN?
Dane do rejestru trafiają z aktów notarialnych, a każdy wpis opisuje konkretną transakcję: datę sprzedaży, cenę, powierzchnię, kondygnację, rodzaj rynku (pierwotny lub wtórny) oraz lokalizację. Dzięki temu możesz porównać nie „średnią dla dzielnicy", ale mieszkania naprawdę podobne do tego, które oglądasz — z tej samej ulicy, o zbliżonym metrażu i położeniu.
Jedno zastrzeżenie: wpisy pojawiają się z opóźnieniem, ponieważ akt musi najpierw trafić do starostwa, a następnie zostać wprowadzony do rejestru. Najnowsze transakcje mają zwykle kilka tygodni, a czasem kilka miesięcy.
Z pracy z tymi danymi wiemy też, że rejestr wymaga oczyszczenia: pojawiają się sprzedaże udziałów, transakcje rodzinne czy ceny wyraźnie odbiegające od rynkowych. W raporcie odfiltrowujemy takie przypadki, ponieważ jeden „podejrzanie tani" akt może zniekształcić medianę całej ulicy.
Dlaczego portale nie pokazują cen transakcyjnych?
Bo ich po prostu nie mają. Transakcje trafiają do aktów notarialnych, a nie do serwisów ogłoszeniowych. Popularne „raporty cenowe" oparte na ogłoszeniach pokazują oczekiwania sprzedających, a nie faktyczny poziom rynku. Do rzeczywistych danych mają dostęp między innymi rzeczoznawcy majątkowi oraz serwisy korzystające z danych RCN.
Jak wykorzystać ceny transakcyjne w negocjacjach?
- Ustal medianę dla budynku i najbliższej okolicy z ostatnich 1–2 lat.
- Porównaj ją z ceną ofertową — jeśli sprzedający chce 17 000 zł/m², a podobne mieszkania sprzedawały się po 15 000 zł/m², masz konkretny argument, a nie tylko własne odczucie.
- Pokaż dane podczas rozmowy — zestawienie realnych transakcji z tej samej ulicy zmienia rozmowę z „wydaje mi się, że cena jest wysoka" na „tak wynika z rejestru".
- Nie opieraj się na pojedynczej transakcji — sprzedaże rodzinne, nietypowe rabaty czy mieszkania sprzedawane z wyposażeniem mogą zaburzyć wynik. Liczy się obraz z wielu podobnych przypadków.
Jak zamienić te liczby na konkretny rabat przy stole, opisujemy w artykule Jak negocjować cenę mieszkania.
Gdzie znaleźć ceny transakcyjne dla konkretnego adresu?
Ceny transakcyjne można dziś sprawdzić bezpłatnie na geoportal.gov.pl albo wygodniej — w serwisie, który porządkuje te dane. Trzy sposoby opisujemy krok po kroku w artykule Jak sprawdzić ceny transakcyjne mieszkań.
Raport Mieszkanioskopu pokazuje transakcje z tego samego budynku i sąsiednich ulic — z datą, ceną za metr kwadratowy, metrażem, piętrem oraz rodzajem rynku (pierwotny lub wtórny). Na podstawie tych danych pokazujemy również zmianę mediany w czasie, dzięki czemu widzisz nie tylko „ile kosztowało", ale także, w którą stronę zmierza rynek.
Wpisz adres i sprawdź dane, zanim usiądziesz do negocjacji.