Cena w ogłoszeniu to życzenie sprzedającego. Cena w akcie notarialnym to fakt. Wyjaśniamy, skąd bierze się różnica i jak wykorzystać ją w negocjacjach.
Przeglądasz ogłoszenia i widzisz: 16 500 zł/m². Sąsiedni portal: 17 200 zł/m². Ale gdy zajrzeć do aktów notarialnych z tego samego kwartału, mieszkania w tej okolicy sprzedawały się po 14 800–15 400 zł/m². Skąd ta różnica — i której liczbie ufać?
Czym różni się cena ofertowa od transakcyjnej?
- Cena ofertowa — kwota, jakiej sprzedający chciałby dostać. Zawiera bufor negocjacyjny, emocje właściciela i strategię pośrednika. Widoczna w portalach ogłoszeniowych.
- Cena transakcyjna — kwota z aktu notarialnego, za którą mieszkanie faktycznie zmieniło właściciela. Trafia do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwa i GUGiK.
Skala rozjazdu nie jest teoretyczna. Według danych NBP za I kwartał 2026 r. różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi sięgała w Warszawie i Krakowie po ok. 9,6%, we Wrocławiu 11,1%, w Gdańsku 12,2%, a w Łodzi aż 18,5%. Im dłużej mieszkanie wisi w ogłoszeniach, tym większy rozjazd — a gdy rynek zwalnia, różnica jeszcze rośnie.
Co dokładnie zawiera wpis w RCN?
Dane do rejestru spływają z aktów notarialnych, a jeden wpis to konkret: data transakcji, cena, powierzchnia, kondygnacja, rynek (pierwotny lub wtórny) i położenie lokalu. Dzięki temu porównujesz nie „średnią dla dzielnicy", tylko mieszkania naprawdę podobne do tego, które oglądasz — z tej samej ulicy, o zbliżonym metrażu i piętrze.
Jedno zastrzeżenie: wpisy pojawiają się z opóźnieniem, bo akt musi przejść przez starostwo do rejestru. Najświeższe transakcje mają zwykle kilka tygodni, czasem kilka miesięcy.
Dlaczego portale nie pokazują cen transakcyjnych?
Bo ich nie mają — transakcje trafiają do aktów notarialnych, a nie do serwisów ogłoszeniowych. Publiczne „raporty cen" oparte na ogłoszeniach mierzą oczekiwania, nie rynek. Do prawdziwych danych mają dostęp rzeczoznawcy majątkowi i serwisy, które pobierają je z RCN.
Jak wykorzystać ceny transakcyjne w negocjacjach?
- Ustal medianę dla budynku i najbliższej okolicy z ostatnich 1–2 lat.
- Porównaj z ofertą — jeśli sprzedający chce 17 000 zł/m², a sąsiednie transakcje zamykały się na 15 000 zł/m², masz konkretny argument, nie „wydaje mi się, że drogo".
- Pokaż dane przy stole — wydruk z realnymi transakcjami z tej samej ulicy zmienia ton rozmowy. Trudno dyskutować z aktem notarialnym.
- Uważaj na wyjątki — transakcje rodzinne czy sprzedaże z rabatami mogą zaniżać medianę, a sprzedaż „z wyposażeniem" zawyżać. Liczy się obraz z wielu transakcji, nie pojedyncza kwota.
Jak zamienić te liczby na konkretny rabat przy stole, opisujemy w artykule Jak negocjować cenę mieszkania.
Gdzie znaleźć ceny transakcyjne dla konkretnego adresu?
Możesz wystąpić do starostwa o wypis z RCN (kosztuje i trwa) albo skorzystać z serwisu, który te dane agreguje. Raport Mieszkanioskopu pokazuje transakcje z tego samego budynku i sąsiednich ulic — z datą, ceną za metr, metrażem, piętrem i rynkiem (pierwotny/wtórny) — na bazie setek tysięcy cen z aktów notarialnych. Do tego wykres mediany w czasie, więc widzisz nie tylko „ile", ale i „dokąd zmierza". Wpisz adres i sprawdź, zanim usiądziesz do negocjacji.